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确实是挺好一人，你多请教是不会错的，虽然政策有可能会变，但是大体的方向不会变的，这样你卖房的时候能够做广告位的住房直接提供一下参考方案就行了，负责销售的人解释清楚，不过我估计你都不需要有人负责销售了，就四百多套房子，你们自己都能搞定。”大哥说到后面自己也笑了。
“如果定价2480，那你们这资产就直接增长了两倍了呀，这还不算下面的商铺是出租的，如果商铺也用来卖的话肯定比这个贵了，就算三千一方平均，六层三万方也接近一个亿了。”大嫂这时候才想到这个问题。
“是哦，我前面还没想商铺的价值，如果这样一算还基本上这栋楼就值两个亿了，我们投入就三千多万，那不是五六倍的利润？那房地产不是太好做了。”媛媛这才想到商铺价值问题，前面只是在算回款。
“房地产本身就是暴利，好在你们这个是商住性质的，否则我都不建议你们定价这么高，普通百姓有些难以承受。”大哥毕竟是体制内的，还是看问题比较透彻。
“其实你也不能这么算的，我们这个是因为全部是自有资金，而且这个是这边第一个商业地产项目，政府的地价已经算很低了，估计我们这个项目上马以后，政府这边出让的地价至少得翻番，像广州这样的一线城市地价更是高得有些吓人，所以真正算起来，房地产包括拿地、建筑等全部成本算起来以后基本上也就翻一倍多两倍，而且大部分房地产公司是贷款来做这事的，大型项目开发周期也长，现在银行贷款就五六个点了，如果周期弄个两三年，能翻倍都算比较好的利润了，我们这是综合优势，拿地便宜，政府支持、自有资金加上建设周期短等综合因素你才会感觉这么好做的，如果是正常的开发程序，可能只是一个审批就得走个把月流程，像我了解的广州那些大型楼盘或者项目，三年往上的不在少数，这样算起来其实也就是一倍多的毛利润，而且各方面开支也大，另外随着市场逐步成熟，这种政策红利就会减少，主要是地价会越来越高，我们主要是占了第一个吃螃蟹的便宜，以后估计不可能有这种机会了，所以我们还真的感谢林书记给这个机会。”
“小夏的分析是比较到位的，我们明年估计会推出一个纯商品房的项目，我大致看了一下地价就合到200左右一平方了，比你们这个都贵了一倍多，你们这个8万方总建筑，停车场算配套还有7万方，土地出让金才定了五百万，这确实是因为第一个标志性项目，所以政府基本上就是收了个拆迁费，其他并没有加多少，以后不会有这种好事了，当时林书记找小夏聊的时候我也同意主要是因为这个，仅仅是地价说实话就赚了上千万了，而且这个还是按商品房的价格来算的，考虑到位置原因，你们这块地的出让价格可能只有实际价格的三四成甚至不到。”
“也是哈，如果都是这样的利润，我们都可以放弃电脑专门搞房地产了，我们也学他们卖楼花，这样回款快，一个项目接一个项目的做，这赚钱简直太轻松了。”
“房地产估计至少还有五年以上的红利期，这五年都确实是暴利，两倍以上的毛利润，一倍左右的净利润确实会有的，不过我们还是放弃这个想法比较好，这里水太深，我们是因为在县城天时地利人和的这才捡了个便宜，像那种要靠银行贷款来干的，如果土地出让比较高，开发周期拉得太长，风险还是挺大，比如说土地出让金如果按两三成来算，一个亿的投资就两三千万了，如果周期拉长了，拖个三五年的，这三千万的贷款利息就得上千万了，还有前期的投入、平整等等，有些甚至要自己负责拆迁费用的，反正做好了利润是不少，操作不当搞不好陷进去都有可能，我们还是相对安稳地做好自己的事情，确定是机会的再赚点就是了，反正按现在的情况发展，我们至少是吃喝不愁的了。”
确实是挺好一人，你多请教是不会错的，虽然政策有可能会变，但是大体的方向不会变的，这样你卖房的时候能够做广告位的住房直接提供一下参考方案就行了，负责销售的人解释清楚，不过我估计你都不需要有人负责销售了，就四百多套房子，你们自己都能搞定。”大哥说到后面自己也笑了。
“如果定价2480，那你们这资产就直接增长了两倍了呀，这还不算下面的商铺是出租的，如果商铺也用来卖的话肯定比这个贵了，就算三千一方平均，六层三万方也接近一个亿了。”大嫂这时候才想到这个问题。
“是哦，我前面还没想商铺的价值，如果这样一算还基本上这栋楼就值两个亿了，我们投入就三千多万，那不是五六倍的利润？那房地产不是太好做了。”媛媛这才想到商铺价值问题，前面只是在算回款。
“房地产本身就是暴利，好在你们这个是商住性质的，否则我都不建议你们定价这么高，普通百姓有些难以承受。”大哥毕竟是体制内的，还是看问题比较透彻。
“其实你也不能这么算的，我们这个是因为全部是自有资金，而且这个是这边第一个商业地产项目，政府的地价已经算很低了，估计我们这个项目上马以后，政府这边出让的地价至少得翻番，像广州这样的一线城市地价更是高得有些吓人，所以真正算起来，房地产包括拿地、建筑等全部成本算起来以后基本上也就翻一倍多两倍，而且大部分房地产公司是贷款来做这事的，大型项目开发周期也长，现在银行贷款就五六个点了，如果周期弄个两三年，能翻倍都算比较好的利润了，我们这是综合优势，拿地便宜，政府支持、自有资金加上建设周期短等综合因素你才会感觉这么好做的，如果是正常的开发程序，可能只是一个审批就得走个把月流程，像我了解的广州那些大型楼盘或者项目，三年往上的不在少数，这样算起来其实也就是一倍多的毛利润，而且各方面开支也大，另外随着市场逐步成熟，这种政策红利就会减少，主要是地价会越来越高，我们主要是占了第一个吃螃蟹的便宜，以后估计不可能有这种机会了，所以我们还真的感谢林书记给这个机会。”
“小夏的分析是比较到位的，我们明年估计会推出一个纯商品房的项目，我大致看了一下地价就合到200左右一平方了，比你们这个都贵了一倍多，你们这个8万方总建筑，停车场算配套还有7万方，土地出让金才定了五百万，这确实是因为第一个标志性项目，所以政府基本上就是收了个拆迁费，其他并没有加多少，以后不会有这种好事了，当时林书记找小夏聊的时候我也同意主要是因为这个，仅仅是地价说实话就赚了上千万了，而且这个还是按商品房的价格来算的，考虑到位置原因，你们这块地的出让价格可能只有实际价格的三四成甚至不到。”
“也是哈，如果都是这样的利润，我们都可以放弃电脑专门搞房地产了，我们也学他们卖楼花，这样回款快，一个项目接一个项目的做，这赚钱简直太轻松了。”
“房地产估计至少还有五年以上的红利期，这五年都确实是暴利，两倍以上的毛利润，一倍左右的净利润确实会有的，不过我们还是放弃这个想法比较好，这里水太深，我们是因为在县城天时地利人和的这才捡了个便宜，像那种要靠银行贷款来干的，如果土地出让比较高，开发周期拉得太长，风险还是挺大，比如说土地出让金如果按两三成来算，一个亿的投资就两三千万了，如果周期拉长了，拖个三五年的，这三千万的贷款利息就得上千万了，还有前期的投入、平整等等，有些甚至要自己负责拆迁费用的，反正做好了利润是不少，操作不当搞不好陷进去都有可能，我们还是相对安稳地做好自己的事情，确定是机会的再赚点就是了，反正按现在的情况发展，我们至少是吃喝不愁的了。”